Transmission

Démembrement de propriété : comment ça marche

Publié le 13 juillet 20263 min de lecturePar Julien Coulon

Séparer l'usage d'un bien de sa propriété permet de transmettre à moindre coût fiscal, de sortir de l'IFI, ou de préparer un revenu futur. Voici comment fonctionne le démembrement, et ce qu'il faut vérifier avant de s'engager.

Ce qu'il faut retenir

La valeur de la nue-propriété dépend uniquement de l'âge de l'usufruitier au jour de la donation (barème article 669 du CGI).
Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété au décès de l'usufruitier, sans droits ni formalité supplémentaire.
Pendant le démembrement, c'est l'usufruitier qui paie l'impôt sur les revenus, la taxe foncière et l'IFI.
Investir directement en nue-propriété permet d'acheter avec une décote de 20 à 40 %, sans fiscalité pendant la période de démembrement.
Un montage mal documenté, notamment en quasi-usufruit, expose à un risque de requalification fiscale.

Le principe : séparer l'usage du capital

La pleine propriété d'un bien se décompose en deux droits distincts : l'usufruit, qui donne le droit d'utiliser le bien ou d'en percevoir les revenus, et la nue-propriété, qui donne le droit de le posséder sans en avoir la jouissance immédiate. Le démembrement consiste à séparer ces deux droits entre deux personnes, ou à les répartir dans le temps.

Au terme du démembrement (le plus souvent au décès de l'usufruitier), le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété, sans droits de succession supplémentaires et sans formalité (article 1133 du CGI).

Le barème fiscal : la valeur de la nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruitier

L'article 669 du CGI fixe la valeur de la nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier au jour de la donation :

Moins de 21 ans : nue-propriété 10 %
De 21 à 30 ans : 20 %
De 31 à 40 ans : 30 %
De 41 à 50 ans : 40 %
De 51 à 60 ans : 50 %
De 61 à 70 ans : 60 %
De 71 à 80 ans : 70 %
De 81 à 90 ans : 80 %
Plus de 91 ans : 90 %

Les droits de donation ne portent que sur cette valeur réduite. Pour un parent de 65 ans qui transmet un bien de 400 000 €, la base taxable tombe à 240 000 € (60 % de la valeur). Après l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, la fiscalité peut même s'annuler entièrement selon la configuration familiale. Plus la donation intervient tôt, plus la nue-propriété est décotée et plus l'économie fiscale est importante.

Qui paie quoi pendant le démembrement

C'est l'usufruitier qui déclare les revenus locatifs à l'impôt sur le revenu, qui paie la taxe foncière, et qui déclare le bien à l'IFI le cas échéant. Le nu-propriétaire, lui, n'a aucune fiscalité courante à supporter sur le bien démembré : ni impôt sur les revenus, ni IFI. C'est ce qui rend l'opération particulièrement neutre pour celui qui reçoit la nue-propriété.

Le démembrement, un outil aussi pour sortir de l'IFI

Un bien démembré n'est déclaré à l'IFI que par l'usufruitier, sur sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer sur ce bien. Pour un patrimoine qui dépasse le seuil de 1,3 million d'euros, structurer une partie des actifs en démembrement (donation avec réserve d'usufruit, ou donation temporaire d'usufruit) est un levier réel de réduction de la base taxable à l'IFI.

Investir directement en nue-propriété : la décote à l'achat

Il est possible d'acheter uniquement la nue-propriété d'un bien ou de parts de SCPI, avec une décote qui se situe en pratique entre 20 % et 40 % du prix en pleine propriété, selon la durée du démembrement (5 à 20 ans). Pendant cette période, vous ne percevez aucun revenu, donc vous n'êtes imposé sur rien : ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux, ni IFI. À l'échéance, vous récupérez la pleine propriété et les revenus, sans frais supplémentaires.

C'est une stratégie pertinente pour un actif en phase de constitution de carrière, à forte tranche marginale d'imposition, qui prépare un complément de revenus pour sa retraite sans en avoir l'usage immédiat.

Les points de vigilance

Vendre un bien démembré nécessite l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire : le montage rigidifie la gestion du bien.
La répartition des charges entre les deux parties est une source fréquente de tensions si elle n'est pas clarifiée dès l'acte notarié.
Depuis la loi de finances 2024, l'administration exerce une vigilance renforcée sur les montages de quasi-usufruit (sommes d'argent, valeurs mobilières) : la créance de restitution doit être documentée et justifiée pour être opposable au décès.
Un démembrement mal préparé, sans convention écrite, expose à un risque de requalification en cas de contrôle.

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Questions fréquentes

Comment est calculée la valeur de la nue-propriété ?

Selon le barème de l'article 669 du CGI, qui dépend uniquement de l'âge de l'usufruitier au jour de la donation. Plus l'usufruitier est jeune, plus la nue-propriété est décotée, et plus l'économie de droits de donation est importante.

Qui paie la taxe foncière et l'IFI sur un bien démembré ?

L'usufruitier. Il déclare les revenus locatifs et le bien à l'IFI sur sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n'a aucune fiscalité courante à supporter tant que le démembrement est en cours.

Que se passe-t-il au décès de l'usufruitier ?

Le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien, sans droits de succession supplémentaires et sans formalité particulière, quelle que soit la valeur du bien à ce moment-là.

Peut-on acheter directement la nue-propriété d'un bien ou de parts de SCPI ?

Oui, avec une décote qui se situe généralement entre 20 % et 40 % selon la durée du démembrement. Aucun revenu n'est perçu pendant cette période, donc aucune imposition, jusqu'à la reconstitution de la pleine propriété.